コラム

住宅ローンが残っている自宅の財産分与：あなたの選択肢は？

2025年8月6日

「この家、どうすればいいの？」離婚前に考えるべき大きな課題

離婚を考え始めたとき、「自宅をどうするか」という問題は避けて通れません。特に、住宅ローンが残っている場合、「財産分与の対象になるのか？」「ローンはどうなるの？」といった不安で、話し合いが進まないというご相談をよくお受けします。

ご安心ください。住宅ローンが残っていても、自宅の財産分与は可能です。

ただし、ローンという特殊な事情があるため、単純に分けることはできません。この記事では、住宅ローンが残る自宅の財産分与を考える上で重要なポイントと、具体的な選択肢を分かりやすく解説します。

財産分与とは、婚姻中に夫婦で協力して築いた財産を、離婚時に公平に分配する制度です。

自宅もその一つで、名義が夫であっても、夫婦の共有財産とみなされます。このとき、財産はプラスの「積極財産」とマイナスの「消極財産」に分けて考えます。

財産分与の対象となるのは、この積極財産から消極財産を差し引いた純粋な財産です。

評価項目	内容
自宅の時価	不動産会社の査定や近隣の取引事例から算出される売却価格
ローン残高	現時点で金融機関に残っている借入金額
純資産	自宅の時価 − ローン残高

自宅の財産分与を考える上で、この「純資産がプラスか、マイナスか」が非常に重要になります。

自宅の時価とローン残高によって、選択肢は大きく異なります。あなたのケースはどちらに当てはまりますか？

自宅の時価がローン残高を上回っている状態を「アンダーローン」と呼びます。

自宅時価＞住宅ローン残高

この場合、自宅を売却してローンを完済し、残った利益（売却益）を夫婦で分与するのが最も公平でシンプルな方法です。

【メリット】

【デメリット】

「子どもがいるから自宅に住み続けたい」「愛着のある家だから手放したくない」といった理由で、夫婦の一方が自宅に住み続ける選択肢もあります。

この場合、名義とローンの変更が大きなポイントとなります。

ローンの名義変更は原則不可：金融機関は、ローンの契約者を簡単には変更しません。住み続ける側が単独で新たなローンを組み直し、元のローンを完済する必要がありますが、厳しい審査をクリアしなければなりません。
名義とローンのズレによるリスク：ローンの名義は夫のままだが、妻が自宅に住み続けるケースもあります。妻が支払いを滞納した場合、金融機関は名義人である夫に支払いを請求します。後々のトラブルを避けるためにも、離婚協議書に詳細な取り決めを明確に記載しておくことが不可欠です。

自宅の時価がローン残高を下回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。

自宅時価＜住宅ローン残高

この場合、自宅を売却してもローンが完済できないため、残った借金を夫婦で分担しなければなりません。

現実的には、オーバーローンの自宅は売却せず、離婚後も共同でローンを払い続けるケースが多いです。しかし、離婚した相手と共同でローンを払い続けることは、新たなトラブルの火種になりかねません。

【共同でのローン支払いにおけるリスク】

この方法を選ぶ際は、離婚協議書に支払い方法や滞納した場合の対応を具体的に記載し、公正証書として作成しておくことを強くお勧めします。

住宅ローンが絡む不動産の財産分与は、専門的な知識と冷静な判断が必要です。

HANAWA行政書士事務所では、お客様の状況を丁寧にヒアリングし、財産分与に関する選択肢の整理や、離婚協議書・公正証書原案の作成を通じて、安心して離婚後の新生活をスタートできるようサポートいたします。

当事務所は、神奈川県川崎市から一都三県を中心に、離婚および離婚後のサポートを実施しております。

「夫婦の話し合いだけでは結論が出ない」「専門的なことが分からず、どう進めていいか分からない」

そのようなお悩みを抱えている方は、ぜひ一度、当事務所にご相談ください。あなたの状況を伺い、最適な解決策をご提案いたします。