農地転用の許可と届出はどのように区分されますか？

農地転用は、まず「誰が転用するのか」と「農地がどの区域にあるのか」を確認します。原則として農地転用には農地法上の許可が必要ですが、市街化区域内の農地については、一定の場合、許可ではなく農業委員会への届出で扱われます。

また、手続は大きく次のように区分して考えると分かりやすいです。

• 所有者自身が農地を転用する場合

農地法4条の手続が問題になります。たとえば、自分の農地を自己用住宅の敷地など農地以外の用途に変える場合です。原則は許可で、市街化区域内では所定の届出による扱いがあります。

• 売買・賃貸など権利の設定・移転を伴って転用する場合

農地法5条の手続が問題になります。たとえば、農地を取得して宅地や事業用地として利用する場合です。この場合も原則は許可で、市街化区域内については所定の届出制度があります。

• 許可が必要な場合の許可権者

現行制度では、都道府県知事または農林水産大臣が指定した「指定市町村」の長が許可を行います。指定市町村は地域ごとに異なります。

ただし、「市街化区域なら届出」「それ以外なら許可」とだけ判断するのは十分ではありません。農地の転用可否は、農地区分や周辺の土地利用状況などを踏まえた許可基準によって判断されます。特に、農業振興地域の農用地区域内の農地は転用が強く制限されており、転用を進めるには農用地区域からの除外等が先に問題となる場合があります。

【確認するポイント】

実際に手続を検討するときは、少なくとも次を確認してください。

• 対象地が登記上だけでなく、現況として農地に当たるか
• 所有者自身の転用か、売買・賃貸など権利移転等を伴う転用か
• 対象地が都市計画上の市街化区域にあるか
• 農業振興地域の農用地区域に含まれていないか
• 農地転用許可上、どの農地区分に該当するか
• 建築や開発を予定している場合、都市計画法その他の土地利用規制について別の手続が必要にならないか

農林水産省も、農地転用許可制度について、農地の優良性や周辺の土地利用状況等により農地を区分し、転用の可否を判断する仕組みを採っています。このため、所在地だけから個別の転用可否を断定することはできません。

【確認先・次の行動】

最初に、対象農地の所在する市町村の農業委員会へ、地番と予定している転用目的を伝え、4条・5条のどちらの手続になるか、市街化区域内の届出対象か、許可が必要な場合の農地区分や提出先を確認するのが実務的です。

農用地区域に該当する可能性がある場合は、市町村の農業振興地域制度担当部署にも確認してください。許可申請の提出窓口、必要書類、様式、受付方法などは地域の運用による違いがあるため、申請前に管轄自治体・農業委員会の最新案内を確認することが重要です。