農地に住宅を建てる計画がある場合、土地の区域区分はどこから確認しますか？

農地に住宅を建てる計画がある場合は、まず土地所在地の市町村農業委員会・農政担当課で農業上の区域区分を、都市計画担当課・開発許可担当課で都市計画上の区域区分を確認します。地図サイトだけで判断せず、地番を示して両方の窓口へ事前相談することが重要です。

確認する主な区分は、次のとおりです。

• 農業振興地域の「農用地区域内（いわゆる青地）」か、農用地区域外か
• 農地転用許可制度上の農地区分
• 都市計画上の市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域、都市計画区域外など
• 用途地域、開発許可や建築許可その他の土地利用規制

農用地区域内の土地は農業上の利用を確保する区域であり、住宅敷地への転用には厳しい制限があります。農用地区域からの除外が必要となる場合でも、除外が認められるかは個別の要件や市町村の計画に基づいて判断され、除外後も別途、農地転用の手続が必要です。

また、農地転用の扱いは都市計画区域によっても異なります。例えば、市街化区域内の農地では農業委員会への届出となる場合がありますが、市街化調整区域などでは原則として許可申請の検討が必要です。さらに、市街化調整区域では農地転用とは別に、住宅建築に関する開発許可・建築許可の可否を確認する必要があります。

【確認するポイント】

事前相談には、少なくとも次の情報を準備すると確認が進みやすくなります。

• 土地の所在地・地番、面積、現在の利用状況
• 登記事項証明書や公図など、土地を特定できる資料
• 住宅の用途、建築予定者、土地所有者との関係
• 建物・敷地・進入路・排水計画の概略
• 売買や賃貸を伴うか、所有者本人が転用するか
• 周辺道路、上下水道、農業用水路などの状況

実際には、次の順で確認します。

１．農業委員会または農政担当課に地番を伝え、農用地区域への該当、農地区分、農地転用手続の見込みを確認する

２．都市計画担当課で市街化区域・市街化調整区域等の区域区分、用途地域を確認する

３．開発許可・建築指導担当課で、住宅を建築できる土地か、開発許可や建築許可が必要かを確認する

４．道路、排水、上下水道、文化財、災害区域など、自治体から案内された関連規制を確認する

５．各手続の見通しを確認してから、設計や売買契約、農地転用申請等を進める

農林水産省の「eMAFF農地ナビ」では、農用地区域などの情報を地図上で調べられる場合がありますが、掲載状況や更新時点もあるため、最終確認は所在地を管轄する市町村・農業委員会で行ってください。

【確認先・次の行動】

最初に、土地所在地の市町村役場へ「農地に自己用住宅を建てる計画があり、農業上・都市計画上の区域区分を確認したい」と伝え、次の担当窓口を確認してください。

• 農用地区域・農業振興地域：市町村の農政担当課
• 農地転用・農地区分：農業委員会事務局
• 市街化区域等・用途地域：都市計画担当課
• 開発許可・建築の可否：開発許可担当課または建築指導担当課

申請先や必要な手続、審査の順序は、所在地、農地区分、転用面積、建築目的、土地の取得方法、自治体の事務権限によって変わります。農地転用が可能であることと、住宅を建築できることは同じではないため、農業委員会と都市計画・建築部門の双方から見通しを確認してから計画を進めてください。